Сегодня участники рынка недвижимости убеждены, что выдача ипотечных кредитов крайне выгодная операция для коммерческих банков. Сами же банкиры совершенно не уверены в том, что им стоит заниматься столь рискованным бизнесом, не получившим до сих пор всего комплекса законодательных гарантий, как для финансовых институтов, привлеченных к этой сфере, так и для самих заемщиков. Однако решительные шаги в сторону снижения процентных ставок по ипотечным кредитам наглядно демонстрируют, что на ипотечном рынке лед тронулся …

Приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита – сравнительно новый механизм для россиян, желающих улучшить свои жилищные условия. В то время как в большинстве развитых стран покупка жилья по ипотеке – это, с одной стороны, основная форма решения жилищной проблемы, а с другой стороны – важнейшая сфера экономической деятельности банковских и финансовых институтов. На долю ипотечного кредитования там приходится около третьей части совокупных активов кредитных организаций. В России же за все время работы института ипотеки из разных источников выдано кредитов на сумму, не превышающую $ 100 млн.

На протяжении нескольких лет выдача ипотечных кредитов была явно не интересна коммерческим банкам. Главной причиной этого являлось отсутствие необходимой для развития кредитных отношений законодательной базы, налоговой среды, способствующей развитию ипотеки, и гарантий инвесторам, вкладывающих свои средства в жилищное строительство. К тому же отсутствие четко прописанного в законе механизма реализации жилья, заложенного в обеспечение кредита, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств не добавляло банкам оптимизма во взгляде на проблему.

В настоящее время в перечисленных направлениях произошел заметный прорыв. Сформирована основная законодательная база – это Закон «Об ипотеке», действует новый Налоговый кодекс, определен механизм выселения заемщика из жилья, заложенного по кредиту, и др. Однако банки все же не спешат работать с ипотекой, объясняя это тем, что сложно найти платежеспособных заемщиков.

Дмитрий Христолюбов, начальник отдела организации кредитования физических лиц из «Внешторгбанка», называет и другие важные причины, тормозящие развитие ипотеки в России. Среди них – наличие у банка ресурсов, соизмеримых по объемам и срокам с портфелем ипотечных кредитов (т.е. отсутствие внутреннего стимула), плюс остающиеся бреши и противоречия в законодательстве по защите прав залогодержателя по ипотечному кредиту, а также изменение подхода ЦБ РФ в части резервных требований по ипотечному кредиту.

Да и самих заемщиков больше аргументов «против» нежели «за». Сегодня получение ипотечного кредита – недешевое удовольствие. Заемщик кроме стоимости квартиры и платежей по кредиту дополнительно должен оплачивать услуги нотариуса за удостоверение договора залога, что составляет 1,5 % стоимости квартиры, страхование жизни, трудоспособности – а это еще примерно 1,5 % за регистрацию прав залога в регистрирующих органах от риска утраты (около 0,4 % за каждый год), что, несомненно, сказывается на принятии решения в пользу кредита.

Елена Клепикова, вице-президент АКБ «Национального резервного банка», в числе причин медленного развития ипотеки называет отсутствие серьезных аналитических исследований в области ипотечного кредитования. По её мнению, «любому начинающемуся бизнесу необходимо, прежде всего, узнать и понять, куда, на какое поле он готовиться посеять свои семена, кто, что и каким образом до него уже осуществлял свою деятельность на этом поле». У российских банков нет объективной информации о том, каких можно добиться результатов и от чего конкретно зависят, какие факторы оказывают прямое и косвенное воздействие на ведение бизнеса и достижение результатов, какова статистика по отдельным компонентам ипотечного процесса.

В то же время, несмотря на определенные сложности, с каждым месяцем растет количество банков, выдающих ипотечные кредиты. Одни – «Сбербанк», «Delta Credit» банк, «Банк Москвы», «Райффайзенбанк», АКБ «Национальный резервный банк», «Внешторгбанк» - предлагают свои собственные программы инвестирования, другие – становятся участниками двухуровневой системы рефинансирования ипотечных кредитов, например, по схеме АИЖК, когда первичный кредитор (банк) выдает заемщику ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным агентством.

Причем двухуровневая модель предполагает, что риски распределяются между первичными кредиторами, ипотечным агентством и инвестором-держателем ипотечных ценных бумаг. В рамках государственной программы поддержки часть рисков принимают федеральные региональные бюджеты. Одноуровневая модель ипотеки «подставляет под удар» ипотечных рисков только банки, являющиеся первичными кредиторами. По мнению Елены Клепиковой, причиной активизации деятельности коммерческих банков является, во-первых фактор участия государства и определенные надежды на придание процессу широкомасштабного характера. С другой стороны, серьезное понимание того, что только через ипотеку возможно решение жилищной проблемы в стране с переходной экономикой.

Ярким примером того, что банки стали глубже интересоваться ипотечным бизнесом, стал тот факт, что уже с конца прошлого года ряд банков объявил о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым физическим лицам. Например, в «Сбербанке» ипотечный кредит можно получить из расчета 11 % годовых в валюте , во «Внешторгбанке» - 12% годовых в валюте или 18-19% годовых в рублях; «Delta Credit» банк ввел плавающую ставку, составляющую от 10 до 15% годовых в валюте, «Райффазйенбанк» берет 12% годовых в валюте, «Банк Москвы» - 15% годовых в валюте.

Банки, сотрудничающие с АИЖК, с апреля 2003 года будут выдавать ипотечные кредиты по ставке 15% годовых в рублях.

По информации газеты «Квадратный метр»